6. TIPS VOOR DE WONINGEIGENAAR

6.1 Hoge tarief overdrachtsbelasting definitief omlaag

Vanaf 1 januari 2026 wordt de overdrachtsbelasting verlaagd van 10,4 naar 8% voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen. Dit tarief komt voornamelijk om de hoek kijken bij de aanschaf van vakantiewoningen en woningen voor verhuur. Op deze manier wordt het investeren in woningen voor verhuur aantrekkelijker gemaakt. Ook wordt de aanschaf van een tweede woning zoals een vakantiehuis hierdoor voordeliger. Overweegt u de aanschaf van een tweede woning, dan kan het voordelig zijn om deze uit te stellen tot na 1 januari 2026.

Let op!
Het tarief van 10,4% blijft in 2026 gehandhaafd voor de aanschaf van bedrijfspanden en kantoren.

6.2 Los uw geringe hypotheekschuld af

Als u geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoeft u slechts een gering deel van het eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook uw box 3-vermogen lager wordt en u hierdoor mogelijk minder belasting in box 3 betaalt. In box 3 levert dit vooral een voordeel op als de onttrokken financiële middelen bestonden uit beleggingen. Uiteraard moet u dan wel zorgen dat u uiterlijk 31 december 2025 aflost.

Let op!
Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van dertig jaar geleidelijk afgeschaft. Uw voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.

Let op!
Bedenk vooraf of u mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel heeft voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen. Als u later opnieuw een hypotheek voor uw woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar.

6.3 Verhuur tweede woning aan uw kind(eren)

Heeft u al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschikt u over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan nog dit jaar een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.

Let op!
De aankoop van een woning voor uw kinderen wordt vanaf 2026 nog maar belast met 8% overdrachtsbelasting in plaats van 10,4% nu.

De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens. Uw kinderen hebben mogelijk recht op huurtoeslag, dus u kunt hier met de huur rekening mee houden en iets meer huur vragen. De huur moet wel zakelijk zijn, maar is de huur ondanks de huurtoeslag toch nog te hoog voor uw kinderen, dan kunt u een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 6.713 per kind is in 2025 onbelast.

Let op!
Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit bijvoorbeeld niet met elkaar verrekenen!

De komende jaren zal een box 3-heffing worden ingevoerd op basis van het werkelijk rendement. Daarmee zullen waardestijgingen van vastgoed ook worden belast, maar pas op het moment dat u het vastgoed verkoopt. Deze wetgeving wordt op z’n vroegst in 2028 ingevoerd, mogelijk zelfs nog later. Als u zich nu echter op de zogenaamde tegenbewijsregeling met betrekking tot uw rendement in box 3 beroept, dient u bij de berekening van uw werkelijke rendement wél rekening te houden met een waardestijging van de woning.

Let op!
Als u een woning bezit en deze verhuurt, mag u een correctie op de waarde toepassen vanwege de verhuurde staat, de leegwaarderatio. Het is mogelijk dat de werkelijke waarde van de woning (in verhuurde staat) nog meer dan 10% afwijkt van de WOZ-waarde na toepassing van de leegwaarderatio. Op grond van rechtspraak mag u dan de lagere, werkelijke waarde aanhouden. Deze regeling wordt nu wettelijk veranderd. Deze versoepeling geldt echter niet als u een woning verhuurt aan een familielid en de huur niet overeenkomt met de huurprijs op de vrije markt. Neem dit mee bij de bepaling van uw huurprijs.

Tip!
Overweeg een huur in rekening te brengen die in overeenstemming is met de huur op de vrije markt en een deel van de huur te compenseren met een schenking. Tot een bedrag van € 6.713 is in 2025 een schenking aan uw kind onbelast.

6.4 Bewoon tijdelijke woning bij verbouwing minstens zes maanden

Als u een woning koopt om zelf te bewonen, geldt voor de overdrachtsbelasting het tarief van 2%. Onder voorwaarden kunt u zelfs gebruikmaken van de startersvrijstelling. Het kan in de praktijk voorkomen dat u de woning door omstandigheden slechts kort bewoont of pas enige tijd na de aanschaf gaat bewonen. In die situaties kan de Belastingdienst ter discussie stellen of u wel van plan bent (geweest) de woning duurzaam zelf te bewonen. In de rechtspraak is dit al diverse malen aan de orde geweest. Daaruit is een beeld ontstaan dat de grens lijkt te liggen bij zes maanden. Alhoewel dit zekerheid biedt, is het wel aan te raden deze minimale termijn aan te houden. Kunt u niet aantonen dat u de woning ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ heeft gebruikt, dan bent u alsnog 10,4% (of bij aanschaf vanaf 2026: 8%) overdrachtsbelasting verschuldigd.

6.5 Beperk de gevolgen van aanpassen van de leegwaarderatio

Sinds 2023 levert de verhuur van een woning minder voordeel op als gevolg van de aanpassing van de leegwaarderatio van verhuurde woningen. De leegwaarderatio betekent dat verhuurde woningen niet voor de volle 100% van de WOZ-waarde in box 3 worden meegeteld. Deze versobering van de regeling treedt op als de jaarhuur meer dan 5% van de WOZ-waarde betreft. Ook is er geen leegwaarderatio meer als de woning slechts tijdelijk (twee jaar of korter) wordt verhuurd, en ook bij te lage huren in gelieerde verhoudingen.

Verhuurt u een woning aan een familielid? Dan mag u vanaf 1 januari 2026 de leegwaarderatio niet meer toepassen als de huurprijs niet marktconform is. Zo wordt voorkomen dat met lage huurprijzen een te lage waarde in het economisch verkeer wordt opgevoerd aan bekenden.

De leegwaarderatio wordt vanaf 2026 in de inkomstenbelasting en de schenk- en erfbelasting aangepast. Heffing over de werkelijke waarde van de woning wordt mogelijk als die 10% of meer afwijkt van de waarde volgens de leegwaarderatio. De bewijslast hiervoor ligt bij de belastingplichtige. Deze regeling geldt niet bij onzakelijk handelende gelieerde partijen, zoals familieleden.

Let op!
De aankoop van een tweede woning wordt vanaf 2026 nog maar belast met 8% overdrachtsbelasting in plaats van 10,4% nu.